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11直播二手房过户流程,二手过户房子的流程

11直播二手房过户流程,二手过户房子的流程
2021-10-29 12:12
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二手房交易是指已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的房屋,再次上市进行交易买卖。面对繁杂的二手房交易流程,哪怕是买房老司机,或是专业的地产中介,都会有些抓不着头脑,更别提众多的购房小白了!!那么,二手房交易的详细流程是怎样的?有哪些注意事项呢?看完这个你就明白了。

1、洽谈房价、付定金

在选择二手房时,首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后,将购房意向金交于地产经纪人,并签订

购房意向书

约业主谈判,确认信息有:房屋地址、产证、产权人身份,价格以及付款周期和交易周期等条件。交易中心核实完房屋的产权调查。

然后再由地产经纪人出面与业主洽谈价格,业主同意后意向金转化为定金,不同意的话意向金退还购房者,当然也可以在三方都在场的情况下进行洽谈。

重点:一定要查看产权查册信息,了解抵押情况、租赁情况、是否被查封等相关内容。

2、签订房屋买卖合同

房屋买卖合同是购房中最为关键的一部分,合同之中包含很多内容,如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。

合同签好后,

若买家是贷款买房

,中介找银行先对买方的贷款额度、征信、流水进行审核

,银行审核一般需要7-15个工作日,银行贷款审核通过后就可以去房屋所属的交易中心办理过户手续。

若卖方有贷款未结清时

一般合同签订后的三个工作日内,买方将首付款支付给

三方指定监管账户

;卖方、买方和中介公司三方共同见证还清房东未结清的银行贷款,结清贷款(简称

赎楼

)时又分2种情况:

卖方有足够的能力自己还清该笔贷款,这种情况直接办理后续流程就可以了;

卖方没有足够的能力还清该笔贷款,卖方可能会跟买方协商,将首付款拿出来一起还清该笔贷款,这时就要谨慎一些了,个人不建议用首付款跟卖家一起赎楼。首先你不清楚卖家的征信情况和债务情况,如果卖家有严重的债务问题,房子随时面临被查封的风险;这时你可以建议卖方找到一些垫资公司,帮忙赎楼后,再办理后续流程,目前这种方式是市场上赎楼的主流方式,也是最安全的方式,毕竟专业的人做专业的事。

如果你非要首付款共同赎楼,建议

把购房合同的内容(比如

房款支付时间方式

过户手续

以及违约责任等

)约定清楚,

你支付房款时候让卖方书写收据,银行转账保留凭证,及时督促卖方办理房屋还贷赎回手续,可以在卖方申请提前还贷通知书银行出具还贷通知时你再把房款交付,可以让卖方授权你把首付款支付到还贷账户中

还清贷款后,一般7-15个工作日可以拿到解押资料和他项权证,再带上所有资料

去房屋所属的交易中心办理抵押注销登记手续,最后办理过户手续。

重点:明确过户时间、房屋户口安置情况、交房期限。房屋贷款是否已结清。

03、房屋付款方式

房屋付款方式为一次性付款和按揭贷款(商业、公积金、组合贷款)两种。一次性付款是指交付全款、佣金到三方指定监管账户上;按揭贷款得先交首付到三方指定监管账户,然后申请贷款,最后跟银行签贷款合同,办理抵押登记手续。

重点:注意各笔款项的支付时间节点,如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给业主,需要特别精确地算好时间节点。另外:不能承诺银行何时放款,因为放款是银行第三方行为,客户的承诺无法制约银行。

04、办理过户手续及缴税

买卖双方都在场的情况下,在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。

核心环节:核价--住房查询--房产税认定--过户--缴税--领取新证。

重点:注意要带齐材料,特别是卖家的原始档案,(若需)建议提前调取,如果是动迁房、有继承或赠与的房子,建议提前判断税费情况。

05、领取房屋产权证

在房屋所属的交易中心办理过户手续时,缴完税后1-2个工作日就能领取新证。

06、银行放款给卖方

买家领取新证后,预约贷款银行的客户经理,办理该房屋的抵押登记手续,待银行收到该房屋的他项权证后就会放款至卖方账户。

重点:银行放款给卖方,要求卖方账户信息必须正确,核对清楚。建议业主提供的银行卡,和客户办理贷款的银行,为同一家。

07、房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割

水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用金额,以及,是否有拖欠物业费的情况存在。

常见风险

房屋产权存在纠纷,无法买卖交易

这是最常见也是最容易避免的一种风险,这种风险以前很常见,所以各地市政府在各种交易合同中,都会注名甲方需保证房屋产权清晰无纠纷,否则解除合同,造成损失由甲方承担。

购房者需要注意的是,

房屋如果存在二次抵押甚至多次民间借贷纠纷,最好不要买

。以及部分无法交易的房屋,比如在限售期内、没有房本、部分经济适用房、小产权房等,都不要接触。

政策变动,导致无法过户

中国房地产调控政策一年内就能变化很多次,限购限贷限售导致的购房资质缺失是最常见的,公积金政策变动导致的首付比例变化也是很常见的。另外,

对婚姻产权的划分、多项共有产权人的判定、部分房屋的缴税标准等,都会导致无法过户、交易中断。

为了防范政策变动产生的风险,应尽可能迅速地过户,同时把可能因政策调整而增加的税费提前约定好缴纳方,并写到补充协议里;

如因政策原因导致确实无法履行合同,三方应及时协商解决,确实无法解决的,签署解除协议。

对房屋状况不了解,导致产生纠纷

经常出现某小区临近名校,但实则不在划片范围内,但购房者不了解情况,盲目签约,最后发现小孩无法上学。类似的情况,还有经适房是需要缴纳一定量的土地出让金,但中介没有说明,导致产生纠纷等。这就

体现出补充协议的重要性,对户口、学区、租房、装修、可能额外出现的费用等合同中无法体现却需要强调的内容,都需要添加到补充协议中,并注明三方责任

中介不作为,导致产生纠纷

经常会出现中介不够专业勤勉,导致过户手续一拖再拖,并且三方出现矛盾,最终解除协议的情况。由于中介不够专业,导致交易终止的情况,

购房者应该保留微信聊天记录、通话记录、录音与文本记录等,方便日后上诉或要求退还中介费用。

房主公然违约,终止交易

这种情况多出现在房价大涨时期,房主觉得卖亏了,想赔点钱解除合同再高价卖。

单方解除合同是守约方在违约方根本违约的情形下,依据法律规定或合同约定享有的权利,而违约方不享有单方解除权,所以房主无权以支付违约金的方式解除合同,应由守约方选择解除合同还是继续履行合同。

支付首付款后,房主携款潜逃或拒不过户也不归还

这前些年经常出现的纠纷,现在很多城市都有成熟的二手房资金监管过户机制,也就是说,首付款和银行放款都会监管到第三方账户上,交易完成,几个工作日后,全部房款才会划到房主账户上。

为了避免这种纠纷,建议购房者不要在小中介处购房,也不要轻信房主或中介的承诺,务必要进行资金监管。

二手房交易其实会有很多的问题存在,只要细心按照流程进行,避免上述常见的问题,也可使交易变得非常顺利,买到自己心仪的房子。

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